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bbin8输9,李宇嘉:楼市调控 突发变化 太微妙了

2020-01-11 13:54:04

bbin8输9,李宇嘉:楼市调控 突发变化 太微妙了

bbin8输9,1 政策的微妙变化

近期,楼市调控有一些微妙变化。继6月高淳取消外地人购房社保缴纳要求后,南京的另外一个区——六合,今天也如法炮制。什么情况?楼市调控有弹性,热了要压,冷了也可以稍微突破一下规矩。比如,lpr落地以后,预期中的对楼市“定向加息”并未到来,反而上海还有违央行指示,将首套房贷利率下调了20个点。原因就在于,上海楼市冷清,没有热。

另外,三四线城市或许已开始松绑调控政策,比如扬州、汕头提高了公积金贷款的额度,取消贷款轮候等。宿州对农民进城落户、人才、务工人员等,启动补贴,或者“契税全免”;河南、广西等三四线城市取消落户限制,“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签,这也导致国庆三四线楼市回升。

政策或许在为楼市“托底”!想想也正常,毕竟上半年各地经济数据(gdp、工业增加值和固投等增速)普遍不太理想。而且,1-8月份土地成交价款下降22%,地方财政收入增幅降到金融危机以来最低,8月份近乎零增长,“减税降费”叠加地产下滑,各地财政非常紧张,特别是三四线。

2 “三稳”受到了威胁

还有一个难言的理由,“金九”开发商降价诚意十足。与2019年上半年相比,9月多数房企销售均价下滑,其中保利地产9月销售均价13539.04元/平米,较上半年均价15437.13元/平米下滑幅度达12.30%。其他降幅较大的为金地集团和中国恒大,9月均价较上半年分别下降7.47%和6.52%。政策面稳定的情况下,“金九”降价带来的不再是观望,而是切切实实的销售。

金九“促销”队伍中,老大们在列。9月保利销售均价较8月下降1768.39元,恒大和万科环比降价均超500元,碧桂园均价下降118.69元。恒大9月销售额达831.1亿元,创下单月销售历史最高纪录。尽管均价创近年最低,9月为10054.44元/平米,但现金流比赚最后一个铜板重要。

目前,已披露年度销售目标的大房企,约成未完成既定既定目标。因此,6 预计在10-12月,大批房企效仿恒大,开启“以价换量”,这对“稳地价、稳房价、稳预期”这个大战略来说,不是个好消息。所以,政策面可能要适度调整,以阻止跌价预期蔓延,特别是阻断“房价-地价”的循环下跌。六合也好,高淳也好,房价下跌、需求冷淡,这对全市“三稳”是不利的。

3 挥别过去,美国也做不到

挥别过去,真的很难。早已下岗的上一任美联储主席——伯南克,也是知名的经济学家。上世纪80年代,其学术主张就是“坚持通胀目标制”,防范货币扩张对资产价格的拉升。但是,其上任美联储主席后,对金融危机的救助比谁都坚决,同时也开启了史无前例的量化宽松。

现在,靠“货币鸦片”拯救经济的,绝不是一家。近期,全球都开始新一轮宽松,生怕货币供给不足,造成新的大萧条。这个大萧条不是实体经济的萧条,而是2008年金融危机以来,由量化宽松造成的资产泡沫,在退出量宽后造成的泡沫缩水。这在过去是不可想象,没有底线。

4 挥别过去,真的很难

对于我国来讲,要挥别的过去,本质上,就是由房地产驱动的高速、中高速但不可持续的扩张。增长就像骑单车,快则稳、慢则不稳。慢下来了、负增长了,各个领域都很乏力,财政也困难。现在看,依赖是全方位的,老百姓谈获得感,说得都是有没有房子,有几套房子。

国庆很热闹,朋友圈可环游世界,但殊不知,国庆国内游客人次增速(7.81%)较去年(9.43%)进一步下行。国内旅游收入6497.1亿元,同比增速(8.47%)也较去年下行了。除了水路之外,其他运输方式发送旅客的同比增速,都弱于2018年,游客增速整体下行趋势不改。

不管消费什么,即便14亿人都在夜间撸串儿,也比不上客单价动辄上百万、几百万的房子,房子拉动的消费(装饰装潢、家具家电、建材纺织等),才是最大的。投资也一样,地产投资的带动作用最大。而且,现在发现,谈到依赖地产,金融机构不比地方政府弱多少。没有不动产抵押物的金融业务,没有哪个银行会做,现在连基金和私募也是这等操作,地产的融资成本很高,但带给金融机构的,是切实的利润。这就是为何,消费贷款转几道,又进入楼市。

当然,如果再纵容一次地产,负面影响将大于增长效应,也就是越来越危险的资产泡沫和“一业兴百业废”的经济生态灾难。但是,如果加快告别“地产依赖”,经济失速是首要问题。机构预测,如果楼市调控政策继续维持,2020年的经济增速或将破六(瑞银预测5.8%)。现在,即便保持政策不变,经济、金融、财政已经受不了了,国家心里正在拿捏这个问题。

5 螺蛳壳里做道场

一定的速度很重要,它是覆盖增长成本、改革成本所必须的。这是我国与西方所不同的,因为我们的体制成本太大了,包括不能迅速出清的过剩产能,也寄生在整个增长链条上。所以,策略选择上,就是“螺蛳壳里做道场”,手术刀要小心翼翼。首先,土地源头上保持一定的量,但地价不能高了,这对控房价、控制预期很重要。过去房价失控,地价可谓罪魁祸首。

所以,大家看到,近期南京、苏州、杭州、无锡等地,出让的地块,“底价成交、低溢价成交”是普遍规律。不管如何,地价不能超过区域内历史地王的记录,给市场传达“房价不会明显上涨”的信号。但同时,地价也不能跌了,流拍的传染病太可怕,现在地方政府就怕这个。不过,地方政府土地政策松绑空间很大,比如竞买保证金、自持或配建要求等,都可以松绑。

另外,类似大湾区、长三角、成渝、大武汉等区域,只要调控政策预期稳定,或有适度的松绑,需求就会迅速释放出来。未来,lpr下的首套房贷款利率大概率会下调。值得注意的是,在国家眼里,这些区域的首套房需求、改善需求,都是有效需求,可以大大地释放。

6 转型,这是个很漫长的过程

因此,国家极力要求,重点区域要加快供地。地价涨幅控制住了、供地增加了,再加上销售端的房价,未来还会被限制,楼市整体就是可控的。所以,类似2016-2018年楼市高举高打的走势,不太可能,但高位维持、高位平衡还是必须的。因此,“房住不炒”,绝非教条式地对房地产喊打喊杀,而是要尊重房地产是一个重要行业的前提下,让这一理念在长期内落地。

短期内,适度松一松,让需求保持一定热度,让楼市预期保持稳定。不管是“稳地价、稳房价、稳预期”,还是支撑地方财政和稳增长,甚至是某个区的诉求,这是多方接受的。不过,在国家眼里,只要控制住地价和房价,特别是控制住地价和房价涨幅,既能将体量维持在高位,也能杜绝投资炒作(短炒的收益不高,甚至是亏损的,所以投资炒作的情绪很低),也能通过政策组合的工具和力度调配,让市场尽在掌握,置换长期改革时间。从环保粗暴执法、补贴一撤新兴企业就亏损、地方弱不禁风的财政家底看,这个“软着陆”的过程会非常长、非常长,南京这样的强二线都不例外,何况其他城市!!!

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